1. Elegir y ofertar
Cuando has encontrado la propiedad, tu agente presenta una oferta por escrito al vendedor. Las ofertas suelen hacerse en dólares para el tipo de propiedad de esta web. Cuando precio y condiciones están acordados, se pasa a la reserva.
2. Reserva y promesa de venta
Un depósito de reserva, normalmente del 1% al 2% del precio o una cantidad fija de unos 5.000 a 10.000 dólares, retira la propiedad del mercado mientras se revisa el título. El depósito lo guarda el abogado o la agencia en custodia, no se le paga al vendedor.
El contrato principal es la promesa de venta, un acuerdo notarizado que fija el precio, el depósito (normalmente el 10%), la fecha de cierre y las condiciones. Desde ese momento las dos partes quedan obligadas: el vendedor que se retira devuelve el depósito más una penalidad; el comprador que se retira sin causa lo pierde.
3. Diligencia debida: la revisión del título
Tu abogado, que debe ser independiente del vendedor, obtiene el certificado de título en el Registro de Títulos y comprueba que el vendedor es el dueño registrado, que no hay gravámenes, hipotecas ni oposiciones, que el IPI está pagado y que la propiedad tiene deslinde. En un apartamento, el abogado revisa además la declaración de condominio y las cuentas de la asociación.
Calcula de dos a cuatro semanas. Una propiedad sin deslinde se puede comprar, pero la mensura debería hacerse antes del cierre o descontarse del precio, porque sin ella los linderos de la parcela no están fijados legalmente.
4. El cierre
En el cierre firmas el contrato de venta definitivo ante notario, pagas el saldo (normalmente por transferencia a la cuenta de custodia del abogado) y el abogado deposita el acto en el Registro de Títulos. El impuesto de transferencia del 3% se paga a la DGII en este momento. El nuevo certificado de título a tu nombre se emite en unas semanas o unos meses, según la carga del registro.
Los gastos de cierre del comprador suman más o menos del 4% al 5% del precio: el 3% de transferencia, honorarios de abogado del 1% al 1,5% más ITBIS, y gastos de notaría y registro. La calculadora de abajo te da el desglose para cualquier precio.
5. Ser dueño: impuestos y mantenimiento
El impuesto anual a la propiedad (IPI) es el 1% del valor tasado por encima de un umbral exento que la DGII fija cada enero; la mayoría de las propiedades de menos de unos 180.000 dólares no paga nada. Los proyectos turísticos aprobados bajo CONFOTUR están exentos de IPI y de impuesto de transferencia hasta 15 años. Las cuotas de condominio cubren seguridad, piscinas y áreas comunes y van de 100 a varios cientos de dólares al mes.
La residencia es opcional. Muchos dueños pasan parte del año aquí con entrada de turista y nunca la solicitan. Quienes quieren quedarse más tiempo del que permite la entrada, o traer un vehículo o su menaje sin aranceles, la tramitan con un abogado de migración.
Una nota sobre qué es esta guía
Esta página explica cómo suelen desarrollarse las compras para que puedas planificar. No es asesoría legal, y los detalles de tu compra dependen de la propiedad y de ti. Tu abogado te da las cifras exactas y la última palabra; con gusto te recomendamos varios y tú eliges.