Comprar un terreno en la costa norte: qué cambia

El título y el deslinde

Una propiedad construida casi siempre tiene su propio título. Un terreno muchas veces no. Buena parte de la costa se tuvo históricamente en forma de porciones de parcelas mayores, y un vendedor puede estar ofreciéndote una fracción de un título en vez de una parcela tuya. El documento que fija los límites de una parcela en el catastro y le da un título individual es el deslinde, y sin él no puedes estar seguro de dónde termina tu terreno, te costará obtener una licencia de construcción y te costará vender.

Compra terreno con deslinde y su propio certificado de título, o pon el deslinde como condición de la venta, hecho y registrado antes del cierre, a cargo del vendedor o descontado del precio. Lo tramitan un agrimensor y tu abogado; cuenta con meses, no con semanas.

El acceso

Un solar debe tener acceso legal desde una vía pública, directamente o mediante una servidumbre de paso registrada sobre el terreno de los vecinos. Un camino que todo el mundo ha usado siempre no es lo mismo. Pide que el acceso aparezca en el plano y en el título, y recórrelo tú con lluvia. En las lomas detrás de Sosúa y Cabarete, un solar que está a cinco minutos de la carretera en época seca puede ser inalcanzable en un coche normal en noviembre.

Agua, luz y lo que permite el suelo

En un solar sin urbanizar, los servicios son problema tuyo hasta que estén conectados. Pregunta a qué distancia está la línea eléctrica más cercana y cuánto cobra la distribuidora por extenderla; la respuesta puede ser unos cientos de dólares o una parte seria del presupuesto. El agua llega de la red municipal donde alcanza, de un pozo donde no, o en camión. Un pozo necesita permiso y una prueba de caudal y calidad antes de que dependas de él.

Después mira el suelo. Los solares empinados necesitan muros de contención y drenajes que en algunos casos cuestan más que el propio terreno. Los suelos arcillosos se mueven. Un estudio de suelo antes de que el arquitecto dibuje nada es un seguro barato.

Límites junto al mar y en áreas protegidas

Los primeros sesenta metros desde la línea de pleamar son públicos y no se pueden construir ni cercar. Más allá, construir cerca de la costa, en orillas de ríos, en manglares y en las áreas protegidas que recorren tramos de esta costa requiere un permiso ambiental del Ministerio de Medio Ambiente, y en algunos terrenos no se puede construir en absoluto. A un vendedor que dice que el permiso "no es problema" hay que pedirle que enseñe el de la casa vecina. Tu abogado puede comprobar si una parcela está dentro de un área protegida antes de que gastes en planos.

Lo que cuesta de verdad un solar

• El precio, el 3% de transferencia y el abogado, como en cualquier compra.
• El deslinde y el plano si la parcela no los tiene.
• Desbroce, camino de acceso, muros de contención y drenaje.
• Traer luz y agua, más cisterna y planta eléctrica o inversor, que aquí tiene toda casa.
• El muro perimetral y el portón, que en esta costa se construyen primero, no al final.

Nuestra opinión

El solar correcto es una compra estupenda y el equivocado es una lección larga y cara. Recorremos a pie cada parcela que ofrecemos, pedimos el título y el plano antes de enseñarla, y te decimos con claridad cuándo un terreno es barato por algo. Si piensas construir, empieza por la conversación sobre dónde, y deja que llevemos los documentos a esa conversación.