Alquilar un apartamento en la costa norte: qué revisar antes de comprar

Lee primero el reglamento del edificio

Todo condominio tiene una declaración y un reglamento interno, y son ellos los que deciden qué puedes hacer mucho antes que cualquier plataforma de reservas. Algunos edificios permiten alquiler por noches, otros exigen un mínimo de treinta días y unos pocos prohíben alquilar. Algunos obligan a registrar a los huéspedes en seguridad, limitan el número de ocupantes o cobran al dueño una tarifa por reserva.

Pide el reglamento por escrito y léelo con tu abogado. Un edificio que ha cambiado sus normas hace poco, o que tiene una asamblea de propietarios próxima con el alquiler en el orden del día, merece una segunda mirada. Los dueños que compraron para obtener ingresos y después perdieron el derecho a generarlos son los clientes más descontentos que conocemos.

Cuenta los gastos reales

La cuota mensual del condominio cubre seguridad, piscina, jardines y la electricidad de las zonas comunes, y va desde unos cien dólares en un edificio pequeño hasta varios cientos en una torre de resort. Es el primer número que debes conseguir, por escrito, con la fecha de la última subida.

Después suma lo que la cuota no cubre: tu electricidad (el aire acondicionado es lo que más pesa, y una unidad alquilada lo usa más), internet, el agua donde va con contador, la comisión de una empresa de gestión si no vas a llevar las reservas tú, la limpieza entre huéspedes y una reserva para reparaciones. Por último, los ingresos de alquiler generados aquí tributan aquí, y los declara un contador local. Una unidad que parece muy rentable en ingresos brutos suele quedarse en moderada en neto, lo cual está bien siempre que la compres sabiéndolo.

Conoce el calendario

La temporada alta va de mediados de diciembre a abril, con Navidad, Año Nuevo y las vacaciones escolares norteamericanas reservadas con meses de antelación. Julio y agosto traen una segunda ola, más pequeña, sobre todo desde Europa. Septiembre y octubre son los meses tranquilos, y algunos dueños sencillamente cierran.

Un plan realista supone ocupación fuerte unos cuatro meses, moderada otros cuatro y poca el resto, y pone precio a cada periodo en consecuencia. Pide al vendedor, o a la administración del edificio, el registro real de reservas del año pasado de la unidad o de una parecida. Los edificios que se alquilan bien tienen esos números y los enseñan con gusto.

Lo que de verdad se alquila

• Una vista, sobre todo al mar, y una piscina que los huéspedes vean desde la unidad.
• Playa y restaurantes a pie: los huéspedes sin coche son el grupo más grande.
• Aire acondicionado fiable, agua caliente e internet rápido; el visitante perdona una cocina pequeña, no una conexión lenta.
• Un edificio con administración en el sitio, para que un problema a las diez de la noche lo resuelva alguien que está allí.
• Fotos que coincidan con la realidad: el camino más corto a una mala reseña es una unidad que luce mejor en internet.

Nuestra opinión

Compra la unidad que usarías con gusto tú en las semanas que estés aquí, en un edificio cuyo reglamento has leído, con un presupuesto que funcione en ingreso neto y con una ocupación realista. Si los números solo cuadran con ocupación completa y la tarifa por noche del anuncio, no cuadran. Con gusto repasamos contigo las cifras de un edificio concreto antes de que hagas una oferta.